Interdiction Location Classe G 2025 : Guide Complet pour les Propriétaires Bailleurs
Réponse rapide
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements. Les propriétaires concernés doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe F, ou vendre le bien. Des aides financières couvrent jusqu'à 90 % des coûts pour les ménages modestes.
Points clés à retenir
- Entrée en vigueur : 1er janvier 2025 pour les logements classés G (> 450 kWh/m²/an)
- Baux en cours : les locataires actuels peuvent rester jusqu'à la fin de leur bail
- Seuil à atteindre : classe F minimum (< 450 kWh/m²/an) pour continuer à louer
- Sanctions : le locataire peut exiger des travaux ou une réduction de loyer
- Aides disponibles : MaPrimeRénov', CEE, Éco-PTZ cumulables
- Prochaine échéance : classe F interdite à partir du 1er janvier 2028
- Réforme DPE 2026 : possibilité de reclassement pour les petites surfaces
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021 a établi un calendrier progressif d'interdiction de location pour les passoires thermiques :
1er janvier 2023
Interdiction de location des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (classe G+)
1er janvier 2025
Interdiction étendue à tous les logements classe G (> 420 kWh/m²/an)
Juillet 2026
Réforme du calcul DPE : certains logements G pourraient être reclassés en F
1er janvier 2028
Interdiction étendue aux logements classe F
1er janvier 2034
Interdiction étendue aux logements classe E
Qu'est-ce qu'un logement « décent » ?
Depuis 2023, la performance énergétique fait partie des critères de décence d'un logement. Un bien qui ne respecte pas ces seuils ne peut plus être proposé à la location, même à loyer réduit.
Comment savoir si votre logement est concerné
Pour déterminer si votre logement est soumis à l'interdiction, consultez votre DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) en cours de validité.
Les seuils des étiquettes énergie
| Étiquette | Consommation (kWh/m²/an) | Statut location |
|---|---|---|
| A | ≤ 70 | ✅ Autorisé |
| B | 71-110 | ✅ Autorisé |
| C | 111-180 | ✅ Autorisé |
| D | 181-250 | ✅ Autorisé |
| E | 251-330 | ✅ Autorisé (jusqu'en 2034) |
| F | 331-420 | ⚠️ Autorisé (jusqu'en 2028) |
| G | > 420 | ❌ Interdit depuis 2025 |
Validité de votre DPE
- DPE réalisé entre 2013 et 2017 : expiré depuis le 31/12/2022
- DPE réalisé entre 2018 et juin 2021 : valide jusqu'au 31/12/2024
- DPE réalisé depuis juillet 2021 : valide 10 ans
Les travaux pour sortir de la classe G
Pour faire passer votre logement de la classe G à la classe F (ou mieux), plusieurs types de travaux sont envisageables :
Travaux prioritaires par impact
| Type de travaux | Gain potentiel | Coût moyen |
|---|---|---|
| Isolation des combles | 25-30 % d'économies | 20-50 €/m² |
| Isolation des murs (ITE) | 20-25 % d'économies | 150-200 €/m² |
| Remplacement chaudière | 15-30 % d'économies | 3 000-15 000 € |
| Fenêtres double vitrage | 10-15 % d'économies | 300-800 €/fenêtre |
| VMC double flux | 5-10 % d'économies | 2 000-5 000 € |
Stratégie recommandée
- Audit énergétique : identifiez précisément les points faibles du logement
- Isolation d'abord : traitez l'enveloppe avant de changer le chauffage
- Bouquet de travaux : combinez plusieurs interventions pour maximiser les aides
- Artisan RGE : condition obligatoire pour les aides financières
Les aides financières pour les bailleurs
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de nombreuses aides, même si les montants sont parfois inférieurs à ceux des propriétaires occupants.
MaPrimeRénov' Bailleurs
Accessible aux propriétaires bailleurs depuis 2021, cette aide finance les travaux de rénovation énergétique :
| Niveau de revenus du bailleur | Plafond par logement |
|---|---|
| Très modestes | Jusqu'à 35 000 € |
| Modestes | Jusqu'à 25 000 € |
| Intermédiaires | Jusqu'à 15 000 € |
Condition : s'engager à louer le bien pendant au moins 6 ans à un loyer plafonné.
Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)
Les primes CEE sont accessibles sans condition de revenus et cumulables avec MaPrimeRénov'. Elles peuvent représenter plusieurs milliers d'euros selon les travaux.
Éco-Prêt à Taux Zéro
Prêt sans intérêts jusqu'à 50 000 € pour financer le reste à charge. Aucune condition de revenus.
Déficit foncier
Les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus fonciers, et le déficit foncier imputable sur le revenu global est temporairement porté à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 €) jusqu'en 2025.
Les alternatives à la rénovation
Si la rénovation n'est pas envisageable, d'autres solutions existent :
1. Vendre le bien
La vente d'une passoire thermique est possible, mais le prix de vente sera impacté. Les acheteurs potentiels intégreront le coût des travaux dans leur négociation. Décote moyenne : 5 à 15 % selon les régions.
2. Louer en meublé de tourisme
L'interdiction ne s'applique actuellement qu'aux baux d'habitation principale. La location saisonnière reste possible, mais attention aux réglementations locales (autorisation de changement d'usage, plafond de 120 jours, etc.).
3. Attendre la réforme DPE 2026
Pour les petites surfaces (< 40 m²), le nouveau mode de calcul DPE prévu en juillet 2026 pourrait permettre un reclassement automatique de G vers F. Environ 140 000 logements seraient concernés selon le ministère.
4. Occuper le bien soi-même
L'interdiction concerne uniquement la mise en location. Un propriétaire peut continuer à occuper son logement classé G.
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Questions fréquentes (FAQ)
- Q1 : Mon locataire actuel peut-il rester dans le logement classé G ?
- Oui, les baux en cours restent valables jusqu'à leur terme. L'interdiction s'applique uniquement aux nouveaux baux et aux renouvellements. Toutefois, le locataire peut demander des travaux ou une réduction de loyer.
- Q2 : Que risque un bailleur qui loue un logement classé G ?
- Le locataire peut saisir le juge pour obtenir une mise en conformité ou une réduction de loyer. En cas de litige, le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts et à la résiliation du bail à ses torts.
- Q3 : Puis-je augmenter le loyer après des travaux de rénovation ?
- Oui, si les travaux permettent au logement de sortir de la catégorie F ou G, vous pouvez réviser le loyer lors du renouvellement du bail. En zone tendue, l'augmentation est encadrée par un plafonnement.
- Q4 : Les copropriétés peuvent-elles bloquer les travaux ?
- L'isolation par l'extérieur (ITE) nécessite un vote en assemblée générale. Toutefois, les travaux d'isolation intérieure (murs, combles, fenêtres) peuvent être réalisés sans autorisation de la copropriété.
- Q5 : Le gel des loyers s'applique-t-il aux logements classés G ?
- Oui, depuis août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés : pas de révision possible, même en cas de changement de locataire. Cette mesure reste en vigueur tant que le logement n'atteint pas la classe E.
Conclusion
L'interdiction de location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025 représente un tournant majeur pour les propriétaires bailleurs. Mais cette contrainte réglementaire est aussi une opportunité : les aides financières n'ont jamais été aussi avantageuses, et un logement rénové se valorise sur le marché locatif.
Pour agir efficacement :
- Vérifiez la validité et la classe de votre DPE actuel
- Faites réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux prioritaires
- Comparez plusieurs devis d'artisans RGE
- Constituez vos dossiers d'aides avant de démarrer les travaux
- Anticipez les prochaines échéances (classe F en 2028)
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Références
- Ministère de la Transition écologique (2024). Loi Climat et Résilience : calendrier des interdictions de location.
- Service-Public.fr (2024). Critères de décence d'un logement et performance énergétique.
- ANAH (2024). MaPrimeRénov' Bailleurs : conditions et montants.