概要
3LDK中古マンションのリノベーション費用相場は600〜1,200万円です。平米単価は10〜20万円が目安で、70㎡の3LDKなら700〜1,400万円程度。キッチン・浴室の水回りが総費用の40〜50%を占め、間取り変更や配管更新で追加費用が発生します。
主なポイント
- 3LDKフルリノベの相場は600〜1,200万円
- 平米単価は10〜20万円が目安
- キッチン・浴室が費用の大部分を占める
- 部分リノベなら300〜500万円から可能
- 補助金で最大100万円以上の支援も
- 設計費・諸費用は総額の10〜15%
- 築年数と配管状況で追加費用が変動
3LDKリノベーション費用の相場
費用帯別の工事内容
| 費用帯 | 工事内容 | 対象者 |
|---|---|---|
| 300〜500万円 | 部分リノベ（水回り一部、内装変更） | コスト重視派 |
| 600〜800万円 | 標準フルリノベ（水回り全交換、内装全面） | 一般的な選択 |
| 900〜1,200万円 | 間取り変更+フルリノベ | こだわり派 |
| 1,200万円以上 | ハイグレード設備、全面スケルトン | ラグジュアリー志向 |
平米単価の計算方法
リノベーション費用の目安は平米単価10〜20万円で計算できます。70㎡の3LDKの場合：
- シンプルリノベ：70㎡ × 10万円 = 700万円
- 標準リノベ：70㎡ × 15万円 = 1,050万円
- ハイグレード：70㎡ × 20万円 = 1,400万円
エリア別の価格差
| エリア | 平米単価 | 特徴 |
|---|---|---|
| 東京23区 | 15〜25万円 | 人件費・物価が高い |
| 大阪市内 | 12〜20万円 | 東京より1割2割安い |
| 地方都市 | 8〜15万円 | コストパフォーマンス良好 |
工事内容別の費用内訳
水回り工事（総費用の40〜50%）
| 場所 | 費用相場 | 内容 |
|---|---|---|
| キッチン | 80〜200万円 | システムキッチン交換 |
| 浴室 | 80〜150万円 | ユニットバス交換 |
| トイレ | 20〜50万円 | 便器・内装交換 |
| 洗面所 | 20〜50万円 | 洗面台・収納交換 |
| 水回り合計 | 200〜450万円 | - |
内装工事（総費用の20〜30%）
| 工事内容 | 費用相場 | 備考 |
|---|---|---|
| フローリング | 50〜100万円 | 無垢材は+30%程度 |
| 壁紙・クロス | 30〜60万円 | 70㎡全面張替 |
| 建具・収納 | 30〜80万円 | クローゼット新設含む |
間取り変更工事
| 工事内容 | 費用相場 | 注意点 |
|---|---|---|
| 壁撤去（非耐力壁） | 10〜30万円/箇所 | 耐力壁は撤去不可 |
| 間仕切り新設 | 15〜40万円/箇所 | 防音性能で変動 |
| 配管移設 | 30〜100万円 | 築年数で大きく変動 |
⚠️ 要注意：築20年以上のマンションでは、配管の老朽化が進んでいる場合があります。給排水管の全交換が必要になると、+50〜150万円の追加費用が発生することがあります。
予算別リノベーション事例
💰 予算300〜500万円：部分リノベ
300〜500万円
工事内容
- キッチンまたは浴室のどちらかを交換
- 壁紙・フローリングの張替え
- 建具の一部交換
おすすめの人：コスト重視、構造に問題ない物件
🏠 予算600〜800万円：標準フルリノベ
600〜800万円
工事内容
- 水回り全交換（キッチン・浴室・トイレ・洗面）
- 内装全面リニューアル
- 建具・収納の全交換
- 照明・コンセント交換
おすすめの人：一般的なファミリー、バランス重視
✨ 予算900〜1,200万円：こだわりリノベ
900〜1,200万円
工事内容
- 上記全て + 間取り変更
- オープンキッチン化
- 配管更新
- ハイグレード設備選択可
おすすめの人：デザインや使い勝手にこだわりたい人
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費用を抑えるポイント
1. 優先順位の明確化
全てを新しくする必要はありません。水回りは暫らしに大きく影響するため優先し、建具や収納は状態が良ければそのまま使うという選択もあります。
2. 設備のグレード選択
キッチンや浴室はグレードにより価格差が大きいです。標準グレードでも十分な機能性があるため、必要な機能を見極めましょう。
- キッチン: 標準グレード80万円 → ハイグレード200万円
- 浴室: 標準グレード80万円 → ハイグレード150万円
3. 相見積もりの取得
最低3社以上から見積もりを取りましょう。同じ工事内容でも20〜30%の価格差があることは珍しくありません。
4. 施工時期の工夫
リノベーション業者の閑散期（6〜8月）に依頼すると、値引き交渉がしやすくなる場合があります。
5. 自分でできることはDIY
塗装や簡単な棚の取り付けなど、DIYで対応できる部分は自分で行うことでコストダウンが可能です。
補助金・減税制度の活用
✅ 住宅省エネ2024キャンペーン（子育てエコホーム支援事業）
- 補助額：最大60万円（子育て世帯・若者夫婦世帯）
- 対象：断熱改修、エコ住宅設備設置等
- 申請期限：2024年度内（予算上限あり）
✅ 住宅ローン減税
- 控除額：年末ローン残高の0.7%（最大13年間）
- 対象：省エネ改修を含む中古住宅購入
- 条件：床面積50㎡以上、耐震基準適合等
✅ 自治体独自の補助金
- 東京都：東京ゼロエミ住宅導入促進事業（最大240万円）
- 大阪市：省エネ・バリアフリー改修補助（最大75万円）
- 各自治体のホームページを確認しましょう
補助金活用の流れ
1対象補助金の確認
国土交通省や自治体のホームページで、現在申請可能な補助金を確認します。
2登録事業者の選定
補助金によっては登録事業者での施工が必須です。見積もり時に確認しましょう。
3工事前に申請
多くの補助金は工事着工前の申請が必要です。施工後の申請では受給できない場合があります。
よくある質問（FAQs）
- Q1: 3LDKフルリノベにかかる期間は？
- 約2〜4ヶ月が目安です。設計・プランニングに1〜2ヶ月、工事に1〜2ヶ月かかります。間取り変更や配管更新がある場合は3〜4ヶ月かかることもあります。
- Q2: リノベーション費用は住宅ローンに含められる？
- はい、含められます。中古マンション購入費とリノベーション費用をまとめて住宅ローンを組むことが可能です。「リノベ一体型ローン」を扱う金融機関を選びましょう。
- Q3: 購入前にリノベ費用の見積もりは取れる？
- 可能です。物件の内見で写真や図面を取得し、リノベーション会社に概算見積もりを依頼できます。物件購入前に総費用を把握することが重要です。
- Q4: 費用が予算をオーバーすることはある？
- あります。特に築年数が古い物件では、解体後に配管の老朽化や構造上の問題が見つかることがあります。予備費として総予算の10〜15%を確保しておくと安心です。
- Q5: 自分でデザインを決めることはできる？
- できます。多くのリノベーション会社では、参考画像を持ち込むとスムーズにプランが進みます。Feel Design Exploreで理想のインテリア事例を探して準備しましょう。
まとめ
3LDK中古マンションのリノベーション費用は、標準的なフルリノベで600〜800万円が目安です。費用を抑えるには、優先順位の明確化、設備グレードの選択、相見積もりの取得が重要です。また、補助金制度を活用すれば数十万円の費用削減が可能です。
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参考資料
- 国土交通省 住宅局 (2024). 住宅リフォーム推進事業.
- 公益社団法人インテリア産業協会 (2024). リノベーションガイドライン.
- 一般社団法人 リノベーション協議会 (2024). リノベーション費用相場データ.